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史上最严!贝博ballbet体育app城区首宗自持地块挂牌,比例超40%!花落谁家?

来源:贝博ballbet体育app贝博ballbet体育官网(www.ph-fc.com)  2020-09-24 17:23:30

摘要:近年来,在一些楼市火爆的城市,如杭州、上海等。房企想要摘得一块宅地,需要过五关斩六将。除了拼封顶价、拼保障房、还有个大杀器——拼自持。

近年来,在一些楼市火爆的城市,如杭州、上海等。房企想要摘得一块宅地,需要过五关斩六将。除了拼封顶价、拼保障房、还有个大杀器——拼自持。


简单来解释,就是开发商拍地成功,造好房子后有一部分(看土拍时比例)不能出售,需要自己持有。

 

而自持的部分,房企可以用于打造长租房,也可以在若干年解禁后再出售。但不管是哪种方式,对开发商的资金实力和现金流都是一种不小的考验。可以将许多开发商拦在门外。所以,这种操作方式,一度被寄予厚望,认作是给土地降温的一剂猛药。

 

最近,这种一线都市的土拍操作也来到了贝博ballbet体育app。在城区经开一宗宅地上进行试水。


让我们来认识一下这块“试验地”:



地块区位图示意


2020平-44号地块挂牌信息


10月份计划出让的这宗住宅用地位于贝博ballbet体育app经开区宏建路南侧、新兴三路东侧。占地面积约65亩,起拍价6415/㎡,封顶价为9595/㎡。地块呈长条状,沿水岸向东侧延伸。

 

地块周围,北临嘉兴学院、东侧为泛华东福城项目、南侧为就开大厦、西侧暂时为空地。位于经开核心生活区,配套和人气较为完善。


地块实景图

有眼尖的网友会发现,这块地并不陌生。

 

在2019年9月时,该地块曾挂牌过一次。当时起拍价为6279/㎡。时隔1年后再度归来,不仅楼面价略有提高,条件也更加严苛。


地块挂牌须知

在土拍须知中规定:

 

① 地块竞得人须自持部分住宅建筑面积

② 自持面积不得小于住宅总建筑面积的40%

③ 自持部分自项目竣工验收后开始计算

④ 自持期限不得低于3年

⑤ 设熔断价,触顶后竞配保障房


当房产君看到这个条件,都禁不住倒吸一口冷气。40%的自持比例,哪怕在北上深杭都是吊炸天。敢于拿这块地的都是真的勇士。

 

一般来说,在地产界。商业项目涉及到自持的情况非常普遍。甚至在房产君看来,无自持,不商业。如果一个商业体,没有开发商的自持来为后期统一管理奠定基础,全部出售的话,交付后业主各自为政,必然散乱不堪。


所以,自持是考验建造者的实力、规划能力、管理能力、以及运营能力的最好试金石。


 

放在住宅上也是一样。敢于拿自持比例这么高的房企,首先需要实力感人。

 

其次,还必须有过硬的产品。因为到时候要面临大量现房销售,没有了想象力的光环加持,眼见为实的现房必须经得起实景的考验。对项目的品质、园林都提出了较高要求。

 

第三,超前的规划也是必不可少的。

地产的更新迭代差不多3-5年为一个周期。开发2+自持3年,这块地的开发商自持部分刚好要跨越一整个周期。届时,将和市场上的全新盘进行正面竞争。没有前瞻性思考的话,落后必然挨打。

 

第四,最关键还要有坚定看好贝博ballbet体育app楼市的信心。

我们来做到简单的算术题:地块占地约4.3万方,2.15的容积率,总建面积约9.3万方。40%的自持意味着约3.8万方的住宅用地通过验收后,3年不能上市。


 

如按照1万/平的建筑成本(含地价),大约3.8亿的总额。再按照一般房企10%左右的融资财务成本,每年相当于“少”了3800+3年下来就是1个多亿。一笔相当不小的金额。

 

如果这笔财务账要算到地价上,无疑这宗地的实际楼面价将远高于成交价!哪怕底价成交,实际楼面价也远超滨江经开地块。如果算到自持的房屋上,那3年后这些房子销售时,价格也自然水涨船高。

 


综上,想要做这宗宝地的主人,需要有实力、有品质、有远见、更要有信心……四有开发商。TA会是谁呢?!


10月19日,我们拭目以待!

温馨提示:以上内容仅代表作者观点。本文仅供地产爱好者交流,无法涵盖所有项目详尽信息,也无法实时告知相关价格变化。如读者对涉及楼盘有购买意向,请务必看清售楼处的不利因素公示、交付标准房明示、并对项目周边现状进行实测。如有买房卖房方面的疑问,欢迎后台留言单独咨询。


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